מדידת שטח דירה בפרויקט פינוי בינוי: כל מה שצריך לדעת

הקדמה

הפרויקטים של פינוי-בינוי, שהם חלק מהתכניות להחייאת עירונית ושיפור המגוון הדיור בישראל, מצריכים שיתוף פעולה בין יזמים, דיירים, רשויות מקומיות, מהנדסים ויועצים. אחד מהשלבים הקריטיים ביותר בתהליך הוא מדידת שטח הדירה, שהיא קריטית לקביעת זכויות הדיירים, תכנון חלוקה מחדש של הדירות, וכן להסכמים עם היזמים.

המדידה של שטח הדירה היא לא תמיד פשוטה, במיוחד כאשר מדובר במבנים ישנים, שבהם ישנם אתגרים במבנה, בהגדרת השטחים השונים ובדרישות תקן. במדידה נכונה יש השפעה ישירה על הערך של הדירה, וכמובן על ההתחשבנויות הכספיות עם היזם. במאמר זה נסקור את כל מה שצריך לדעת על מדידת שטח דירה בפרויקטים של פינוי בינוי – מה חשוב לבדוק, איך מודדים ומהם האתגרים.

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא פרויקט עירוני שבו מבנה ישן ובלתי ראוי לשימוש (לרוב מבני דירות ישנים) מפונה, ובמקומו נבנה מבנה חדש, בדרך כלל בעל הרבה יותר יחידות דיור וסטנדרטים גבוהים יותר. המטרה היא לשדרג את איכות החיים של הדיירים, ליצור פתרונות דיור נוספים, לשפר את תשתיות העיר ולתכנן מחדש את האזור. תהליך זה מבוצע לעיתים בשיתוף פעולה בין הדיירים לבין היזמים, כאשר כל צד מעוניין להגיע להסכם הוגן המגביר את רווחתו הכלכלית.

מדידת שטח דירה – למה זה כל כך חשוב?

מדידת שטח דירה בפרויקט פינוי-בינוי היא שלב מכריע בתהליך, וקשורה ישירות לזכויות הדיירים. שטח הדירה מהווה את הבסיס לחישוב כמות המ"ר שהדייר יקבל בדירה החדשה. יתר על כן, השטח עשוי להיות מקשר להכרעות על פיצויים ותחלופה, וכן הוא משפיע על מיסוי ומדדים כלכליים אחרים.

החישוב של שטח הדירה הישנה ושל הדירה החדשה חשוב במיוחד, שכן לפעמים הדיירים זכאים לפיצוי במקרים שבהם השטח החדש גדול יותר מהדירה הישנה, ובמקרים אחרים יתבצע תשלום נוסף על פי ההסכם עם היזם. המדידה עלולה לכלול אתגרים נוספים, משום שלפעמים אין הגדרה ברורה וחד משמעית על מה נחשב כ"שטח הדירה" ואיך יש לחשב אותו, במיוחד כאשר מדובר במבנים ישנים ומורכבים.

שלבי מדידת שטח דירה בפרויקט פינוי בינוי

מדידת שטח דירה בפרויקט פינוי-בינוי מצריכה מספר שלבים ותשומת לב לפרטים. הנה המהלך הכללי של המדידה:

 1. מדידה ראשונית של הדירה הישנה

בשלב הראשון, יש לבצע מדידה של שטח הדירה הישנה על פי תקני מדידה מקובלים. מדידה זו כוללת את השטח הפנוי של הדירה, תוך התחשבות בחללים פנימיים, קירות, גובה תקרה, מרפסות וחללים נוספים כמו חדרי שירות או מחסנים. חשוב לציין כי מדידה זו מבוצעת בהתאם לתקנים שנקבעו בחוק, או להנחיות שנמסרו על ידי רשם המקרקעין.

2. הערכת השטח על פי תוכניות קודמות

במקרים רבים, על מנת לקבוע את השטח, ייעזרו בתוכניות בניין ישנות של הדירה. ברוב המקרים, תוכניות אלו יספקו מידע מקיף אודות שטח הדירה, אולם יש לוודא אם התוכניות עדכניות ונכונות.

3. הערכת שטח הדירה החדשה

לאחר פינוי הדירה והתחלת הבנייה, יש לבצע מדידה גם של הדירה החדשה, שלב שהוא לא פחות חשוב מאחר והדיירים צריכים לדעת מה יהיה גודלה של הדירה החדשה שהם יקבלו. המדידה תבוצע לאחר שהדירה הושלמה, ובכך אפשר להעריך את השטח בהתאם לתקנים עדכניים.

4. השוואת שטחים

לאחר שיש בידכם את הנתונים של השטח הישן והחדש, השלב הבא הוא להשוות את השטחים ולוודא אם יש פער בין השטחים, כיצד ייתכנו התאמות, ומהו גובה הפיצוי או ההתאמה לצורך בתשלום נוסף או חלוקה מחדש של הדירה.

5. אישור סופי

לאחר המדידה, התהליך עובר לאישור הסופי של המידע על ידי יועצים, שמאים, אדריכלים וגורמים נוספים בתהליך. את המידע ניתן להציג לדיירים, ליזמים ולרשויות השונות במטרה לקבל את האישור הסופי ולהשלים את המהלך.

אתגרים בתהליך מדידת שטח דירה בפרויקט פינוי בינוי

ישנם מספר אתגרים שיכולים לעלות במהלך תהליך מדידת שטח הדירה בפרויקט פינוי-בינוי, אשר חשוב לדעת כיצד להתמודד איתם:

1. הבדלים בין תקנים

לעיתים, קיימת חוסר בהירות בין התקנים השונים למדידת שטח דירה – האם מדוד השטח כולל את החלקים המשותפים של הבניין? האם הוא כולל את הקירות? איך יש לחשב מרפסות או חדרי שירות? כל פרט קטן משפיע על החישוב הסופי.

2. שינויים בדירה הישנה

במקרים רבים, דירות ישנות עברו שינויים במשך השנים – חציצה בין חדרים, שינויים במבנה, הוספת קירות או קירות גבס, דבר שיכול להשפיע על מדידת השטח. יש לוודא שהשינויים לא הוסרו או שונה באופן שלא יפגע בזכויות הדיירים.

3. הערכה לא מדויקת של שטח הדירה החדשה

ישנם מקרים בהם הדיירים מקבלים דירה גדולה יותר מהדירה הישנה. אולם, תכנון לא מדויק של השטח או תוספות לא צפויות לדירה החדשה עשויים לגרום לדיירים להרגיש לא מרוצים מהשינוי.

4. הפרשי מיקום בין מדידה על-פי תוכנית לבין המדידה בשטח

לא תמיד יש התאמה מדויקת בין מה שכתוב בתוכנית ומה שנמצא בשטח בפועל. לפעמים, המידות עשויות להשתנות במציאות, וזה דורש מעקב וניהול קפדני של תהליך המדידה.

איך לבחור שמאי או מודד מקצועי לפרויקט פינוי בינוי?

בפרויקט פינוי-בינוי, הבחירה בשמאי או מודד מקצועי היא קריטית. שמאי מקצועי, בעל ניסיון ומומחיות בתחום, יוכל לבצע את המדידה בצורה מדויקת, תוך הקפדה על כל התקנים והדרישות.

כאשר בוחרים מודד או שמאי, כדאי לבדוק את הניסיון וההמלצות של אנשי המקצוע. בנוסף, יש לוודא שהם מבינים את הדרישות החוקיות של פרויקטים בתחום הפינוי-בינוי, והם יכולים להוציא דוחות מדידה ותיאורים שיסייעו לכל הצדדים להבין את המשמעות של המדידה.

סיכום

מדידת שטח דירה בפרויקט פינוי-בינוי היא שלב קריטי בתהליך, שמכתיב את זכויות הדיירים בדירה החדשה. המדידה צריכה להיעשות בצורה מקצועית, עם התחשבות בתנאים הייחודיים של הדירה הישנה והחדשה, ובחינת כל הפרמטרים הקשורים לתקנים ולהגדרות שטח. בנוסף, שמאי מקצועי שמבצע את המדידה יכול למנוע טעויות שעלולות להוביל למחלוקות בעתיד, ולהבטיח שהתהליך יתנהל בצורה הוגנת ומסודרת לכל הצדדים.